中古住宅購入で売買契約前にしておきたい3つのこと 

物件を探しはじめると、物件選びで頭がいっぱいになってしまう人が多いもの。しかし、中古住宅の購入では、折角いい物件を見つけることができても、しっかりと事前準備が出来ていないと不要な費用負担が膨らむことがあります。

物件の契約後の手続きや、リノベーションについてあらかじめ考え、しっかりと準備しておくことが重要です。「これだ!」という物件を見つけて、購入申込書を提出し、売主側と条件が合意できれば、あっという間に契約です。購入申込から売買契約までの期間は1~2週間となることは珍しくありません。その間に、売主側と価格や諸条件の交渉を行い、総支払額を抑えるための事前準備が必要なのです。

中古住宅を購入する際に、売買契約前にしておきたい事前準備を3つ解説します。

①ホームインスペクション(住宅診断)を行う

新築住宅の場合と比べて、中古住宅で購入者が一番心配する点は、何と言っても建物に不具合や欠陥がないかということ。これはしっかりとした建物のプロへ依頼することで解決が出来ます。

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が第三者的な立場から、また専門的な見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務を指します。

NPO法人日本ホームインスペクション協会 ホームページより

費用は5万円程度から。オプションで天井裏や床下に潜ったり、専門の機会を用いてより詳細に調べることも可能です。利用にあたって重要なのは、実施のタイミング。もし、瑕疵や欠陥が見つかったときに、売主に修繕を行ってもらうのか、もしくは価格交渉の材料にするのか、はたまた購入自体を取りやめるのか、判断しなくてはなりません。そのためにも、購入申込後から売買契約までの間に行うのが望ましいのです。

物件を選びながら、あらかじめホームインスペクションの依頼先を調べておきましょう。また購入申込の際には、売主側へ売買契約前にホームインスペクション実施したい旨を伝えましょう。

②リノベーションの依頼先を選ぶ

中古住宅を購入する場合には、物件の状態にもよりますが、大半のケースで大なり小なりリノベーション工事を実施します。入居後でも行える工事もありますが、キッチンや浴室などの水回りの更新や間取り変更、耐震性、断熱性を向上させる工事などでは、入居前に行う方が望ましいものです。

リノベーション工事では、依頼先選びから着工までにも時間が掛かります。工事内容にもよりますが、少なくとも現地調査から2~3か月は必要になります。これらを売買契約後からはじめると、リノベーション工事の着工までの時間が長くなり、入居までに時間がかかれば、お家賃など現在の住居費と、住宅ローンの支払いの重複期間が長くなります。つまり家計への負担が増えてしまうのです。だからと言って、急いで依頼先や工事内容を十分に吟味できずに、不満足なリノベーションとなってしまっては残念なことです。

あらかじめ、自身の計画にあったリノベーションの依頼先を探しておくことで、速やかに見積もり依頼を行うことが出来ます。物件を探しをすすめながら、リノベーションの依頼先候補を2~3社絞りこんでおきましょう。

 

③リノベーション費用の調達方法を決める ~リフォーム一体型住宅ローンの活用~

リノベーション費用は、工事の規模にもよりますが、最低限の設備交換や内装のみでも200万円程度から、マンションに多い間取から何から全てをやり替えるスケルトンリノベーションの場合では1000万円超となるケースも多々あります。物件の劣化状況によっても変わってきますが、あらかじめご家族の住まいへの拘りを整理し、しっかりと予算を組んでおく必要があります。

一般的に、リノベーション費用を借りる場合には、リフォームローンを組みます。リフォームローンは有担保の住宅ローンと異なり、金利は高く、返済期間も短め、借入金額にも上限があります。しかし物件購入と同時に行うリフォームの場合は、リフォーム費用を物件費用と一体で借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」を利用すれば、住宅ローンと同じ低金利での借りることが出来ます。全額自己資金でリノベーションを行う場合を除き、リノベーション費用の借入を考えている方はリフォーム一体型の住宅ローンを検討してみましょう。

リフォーム費用一体型の住宅ローンの利用では、申込に際して、リノベーションの見積書が必要になります。また、審査においては、物件の状況、築年数、耐震性能、担保評価、リノベーション工事の依頼先などで総合的に判断する場合があります。諸条件は金融機関によっても異なりますので、事前に調べておきましょう。

 

まとめ

中古住宅購入で、売買契約前にしておきたい3つのこと

①インスペクション(住宅診断)を行う

②リノベーションの依頼先を選ぶ

③リノベーション費用の調達方法を決める

リスクを抑えて、コストをより削減するためには事前準備が鍵になるということです。

もっと詳しく知りたい方は、おうち選びの学校 第2講事前準備編 物件購入のスケジュール ~物件を見始めたらいつでも決められる準備をしておく~ がお奨めです。

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